原屋主積欠的停車管理費，管委會可以跟新屋主請求嗎？如規定前，未繳清不得換停車磁卡？可以嗎？
06 Jun, 2025
問題摘要：
原屋主積欠之停車管理費原則上不應由新屋主負擔，除非社區規約有明文規定且新屋主於購屋時已知悉或應得而知，否則基於債之相對性原則與法律保護善意第三人之精神，管委會不得對其請求。而以不核發磁卡為由限制使用的作法，則須審酌其是否為合理管理措施及是否侵害繼受人之正當使用權，否則仍可能被認定違法或不當。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈買賣過程中，常見前屋主於出售前故意不繳納管理費或停車管理費，將費用留給後手處理，尤其當買受人取得所有權並向社區管理委員會申請停車磁卡時，管委會往往以「未繳清前手欠費，不予換發磁卡」為由加以阻撓，此種情形是否有法律依據？管委會是否可以向新屋主請求原屋主所積欠的管理費或停車費？
此問題涉及公寓大廈管理條例與民法對於債權主體、義務繼受與社區規約拘束力等基本原則之適用。首先，依公寓大廈管理條例第10條與第18條規定，區分所有權人應依照區權會決議比例分攤公共基金（即管理費），其法律性質屬民法所稱的金錢給付債務，故與普通債權無異，原則上應適用「債之相對性原則」。也就是說，債務的主體僅限於原本的契約當事人，即原屋主與管委會之間發生的管理費債權關係，並不因不動產所有權的移轉而當然轉移至買受人。因此，除非有其他特殊約定，原則上管委會不得要求新屋主代為清償前屋主積欠的管理費或停車費。此見解不僅是民法基本原則，除非新屋主有依民法第300條或301條另訂債務承擔契約，否則不得逕向新區分所有權人請求繳納原所有權人所欠之管理費或公共基金。
「本案除過戶後之新區分所有權人已參照民法第三百條或第三百零一條規定，訂定債務承擔契約，願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基金外，應依本條例第二十一條規定辦理，不得逕向新區分所有權人請求繳納之。」(內政部86年2月26日台內營字第8672309號函釋)
然而，例外情形也不可忽視。若社區規約中有明文規定「區分所有權繼受人應代原屋主清償其積欠之管理費或停車費」等條款，且新屋主於購屋前已知悉、或經合理注意應得而知該規約之內容，則依民法第799條之1第4項，新屋主不得主張不受拘束，須履行該代清之義務。尤其公寓大廈管理條例第24條第1項明文規定，繼受人在繼受區分所有權之前，「應」向管委會請求閱覽或影印包括規約、基金餘額、欠費明細在內之文件，若新屋主未行使此項查閱權，法院實務上可能視為其應得而知，對其構成拘束力。
換言之，規約雖非「法規命令」，但經依法成立後，對全體區分所有權人與其繼受人均具有準契約效力，在具備「明文規定」與「已知悉或應得而知」兩要件時，即可對新屋主產生法律上之拘束，繼而負有清償義務。至於社區是否得以「未繳清前手欠費不得換發停車磁卡」為由，限制新屋主使用停車空間，仍應區分情形加以探討。若該停車空間屬於新屋主專有部分或區分所有權人應有權利所附屬的使用空間（如附屬於建物登記標示之車位），則限制其停車權利或不發給磁卡，可能構成對所有權的干擾，違反使用自由原則與比例原則，甚至可能涉及侵權。惟若磁卡之核發僅為提供便捷性或為進出車道的管制手段，管委會為維護管理秩序，於規約中明定欠費者不予核發，並無立即剝奪其車位使用權，僅是限制技術性管理服務，此時於合理範圍內仍有部分實務認為具正當性。
但若該磁卡核發與否，直接影響其對法定車位的實質使用，或造成完全無法進出情形，則仍應避免以前手債務為由剝奪新屋主使用權，應以訴訟或行政手段向前手追償為宜。因此，為保障自身權益，建議購屋人於簽訂不動產買賣契約前，務必主動向社區管委會申請查閱社區規約、管理費繳納狀況及基金運用資料，並可於契約條款中明確約定「如有積欠管理費或其他負擔，由賣方負責清償，買受人不承擔前手債務」等條款，以免購屋後遭管委會追討或產生使用障礙而衍生爭議。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-共用部分費用分擔-管理費-社區停車位
(相關法條=公寓大廈管理條例第10條=公寓大廈管理條例第23條=公寓大廈管理條例第31條=公寓大廈管理條例第36條=)
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