出租房屋之管理費應由何人繳納？房客沒依約繳，房東該如何處理？
06 Jun, 2025
問題摘要：
大樓管理費原則上應由登記上的區分所有權人負擔，除非社區規約明定且承租人同意負擔，否則管理委員會僅得向所有權人請求。房東若與房客約定由後者負擔管理費，僅具內部契約拘束力，如房客違約不繳，房東仍須補繳管理費後，另行循民事途徑請求償還或終止租約。為避免爭議，房東於出租時應將管理費負擔明文列入租約，並可考慮每期由房東統一代繳後再向承租人收取，以控管風險與維持信用，同時也有助社區整體財務穩定與法律秩序之確保。
律師回答：
關於這個問題，
在公寓大廈的管理實務中，管理費是支應整體社區正常運作與共用設施維護的關鍵經費，依據公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，共用部分與約定共用部分的管理、修繕及維護所需費用原則上應由區分所有權人，也就是建物登記上的所有權人按其共有比例分擔。此項費用構成社區共同生活的必要負擔，與區分所有權人是否實際使用無關，即便該房屋已出租或空置，所有權人仍應依法繳納管理費。
雖然公寓大廈管理條例第10條末段亦明示管理費如經區分所有權人會議或社區規約另有規定者，則從其規定，因此理論上可透過規約或住戶大會決議，約定由實際使用人即房客負擔管理費。但此類決議僅能規範社區內部之收費方式，並不改變管理費為區分所有權人所應負擔的本質，對外如管理委員會向法院請求給付時，仍應以所有權人為債務主體，除非規約另定且承租人已具名列為義務人，否則僅得向所有權人請求，無法逕向房客主張。
換言之，即使社區公告或規約明訂由房客繳納管理費，若未有明確法律拘束力或無法證明房客明知並同意，對於管理委員會而言，仍以區分所有權人為債權請求對象。另一方面，在房東與房客簽訂之租賃契約中，常見房東將管理費列為承租人應負擔項目，約定由房客每月與租金一併繳納，此種約定屬雙方民事契約關係的一部分，具有契約拘束力，但此義務僅生於房東與房客之間，並不影響管理委員會對外請求對象之選擇，管理委員會無法以租約約定為由直接對承租人訴請管理費，仍須依公寓大廈管理條例第21條之規定，向區分所有權人請求應繳納之金額及遲延利息。
當承租人違約未依租約繳納管理費時，房東如被管理委員會追討，仍須負全額繳納義務，事後可依租賃契約向房客主張違約責任或扣抵押金，或終止租約並請求損害賠償。因此，房東應在出租前妥善約定管理費由承租人負擔，並保留明確書面證據，包含租賃契約條款、每期繳費明細與欠費催告紀錄，必要時亦可透過存證信函要求承租人履約，或依民法第227條、第438條規定主張租賃契約違約損害賠償。若承租人積欠金額甚鉅，或屢勸不繳，房東可依民法第438條以承租人違反租賃契約使用規則為由，終止租約並請求返還使用物與未繳費用，避免自身承受不必要的財務損失。
此外，公寓大廈管理條例第21條明定，當區分所有權人或住戶積欠管理費已達兩期或相當金額，且經書面催告仍不繳納者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及利息，因此若社區已有住戶會議決議明定承租人亦為繳費義務人，並有據可查者，管理委員會或可視情況一併將承租人列為備位請求對象，惟仍須審酌其是否為明確契約關係之一環。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-共用部分費用分擔-管理費-房地租賃
(相關法條=公寓大廈管理條例第10條=公寓大廈管理條例第21條=民法第227條=民法第438條)
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