可以用管委會未盡到管理維護責任拒繳管理費嗎?
05 Jun, 2025
問題摘要：
區分所有權人不得以管理委員會未盡修繕、管理與維護責任為由，拒絕繳納管理費，因其繳費義務屬於對全體共有體系所應盡之法定義務，並不具備對價性，亦不得援引同時履行抗辯權加以抗拒。若住戶對管委會之管理表現不滿，應透過區分所有權人會議程序或法律途徑尋求救濟，促使管理運作依法改進，而非單方面中止繳費，否則不但不符合法律規定，亦可能損及社區整體利益與居住環境之正常維護。公寓大廈係共同生活體系，管理制度的穩定性與住戶的守法精神密不可分，惟有依法行事、程序正義與實體正當並重，方能促進社區良性運作與住戶權益保障。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈生活中，管理費的繳納是每位區分所有權人應盡的義務，而針對部分住戶主張管理委員會未盡管理維護責任，進而拒繳管理費的情形，在法律上是否成立抗辯，則需從管理費性質與法律規定角度進行分析。
首先，依據公寓大廈管理條例第10條、第18條規定，公寓大廈的共有部分與約定共用部分，其管理、維護與修繕之費用原則上由各區分所有權人按應有部分比例分攤，並應由區分所有權人會議作成決議或依規約定之方式繳納予管理委員會，作為社區日常維運之用。這些費用的項目通常包括清潔、保全、水電、電梯保養、消防設備檢查、公共區域維修等，是維繫社區安全與基本機能運作所必須。
就法律性質而言，管理費並非單純「對價式付款」，即不構成區分所有權人與管委會之間一種有給付交換性的契約關係，而是基於共有財產維護義務所產生的法定費用分擔義務。因此，管理費具有「公共義務」性質，並非取決於個別住戶是否實際使用設施或是否對管理成果滿意所能免除。
區分所有權人不得以管委會未盡管理維護責任為由主張同時履行抗辯權而拒絕繳納管理費，理由在於繳費義務與管委會的管理行為並不具有對價關係，亦非雙務契約的一部分，雙方之法律關係不同於一般私法契約，無從援引民法第264條同時履行抗辯之規定。換言之，即使管委會確有怠忽職責，區分所有權人仍不得單方面中止或拒繳管理費，否則將構成違約，甚至可能因而被管理委員會提起訴訟，法院亦可能判令強制執行。
住戶不滿管委會對公共設施未盡修繕責任，遂以暫緩繳費方式抗議，然而法院最終均判決其不得拒繳，並須補繳欠費及遲延利息。對於此種情形，法律提供的正當處理方式應為：
一、住戶得於區分所有權人會議中提出議案，並依公寓大廈管理條例第35條要求提出請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，要求檢討管委會之管理績效，並可依規約或管理條例第29條等規定，提議改選主委或重組管委會；
二、如有實際財務不透明、怠忽修繕、違反規約或濫用資金等情節，住戶可聯合其他區分所有權人聲請召開臨時區權會，決議調查或懲處；
三、情節重大者亦可循民事途徑提起訴訟，請求管委會賠償損害，或聲請法院改派管理負責人，甚至移送主管機關處理。但在未經上述程序，且無合法裁判結果前，住戶自行拒繳管理費將難以成立合法抗辯，反而將自身置於法律不利地位。
進一步而言，依民法第799-1條規定，區分所有建築物之共用部分所生之負擔，應按應有部分分擔，若有特別規約亦得例外，惟無論如何，該負擔具有法定性質，屬一種「義務型支出」，與個人主觀認知之滿意度或實際受益程度無關。因此，不論管委會執行品質是否令人滿意，住戶仍應依法履行繳費義務。若任由住戶以管委會不作為為由拒繳，恐將導致社區資金斷鏈，進一步影響公共設施維運與全體住戶之居住安全。
按臺灣高等法院高雄分院94年度上易字188號判決意旨：「經公寓大廈管理委員會依公寓大廈管理條例第10條、第34條之規定（指修正前）就共有、共用部分固負有修繕、管理及維護之責，然其並非以向區分所有權人收取管理費作為其負責修繕、管理及維護代價，或以之為報償，兩者間並不具有對價關係之存在，是以區分所有權人不得以管理委員會未盡修繕、管理及維護之責，主張同時履行抗辯，拒絕繳納管理費。」
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-共用部分費用分擔-管理費
(相關法條=民法第799-1條=民法第264條=公寓大廈管理條例第10條=公寓大廈管理條例第18條=公寓大廈管理條例第35條)
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